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同升国际注册开户最高占成:深圳多家银行上调房贷利率 未来或进一步趋紧

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继建行深圳分行5月7日上调房贷利率后,深圳多家银行也相继跟进。

第一财经5月20日了解到,目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率,首套房贷利率上调15BP(基点)至5.1%(LPR+45BP),二套房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。招行深圳分行等部分股份行也跟进调整。

深圳由此成为广州之后,第二个房贷全面涨价的一线城市。在深圳之前,广州今年以来已三次调整房贷利率。而包括宁波、南昌等,全国多地房贷利率都有上调。

就在同日,最新一期LPR出炉,一年期和5年期品种均连续13个月保持不变。尽管LPR继续按兵不动,但业内普遍认为,预计房地产信贷环境会进一步趋紧,居民房贷利率还有上行空间。

深圳五大行集体上调房贷利率

“首套房贷利率很快就要提高到5.1%,如果要申请就尽快办理。”某国有大行深圳分行信贷一线人士告诉第一财经,该行已经下发通知,首套、二套房贷利率将在现有基础上,分别上浮15BP、35BP。上调后,分别为5.1%、5.6%。

记者了解到,包括上述国有大行在内,目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率,而且上调幅度基本一致。

至此,五家大行深圳分行的房贷利率已经全部上调。此前,建行深圳分行已在5月7日对房贷利率进行调整,首套房贷利率执行LPR+45BP,二套房贷执行LPR+95BP。调整后利率亦分别为5.1%、5.6%。当时业内就已预计,其他银行在深圳的房贷利率可能也会跟进调整。

除了国有大行,部分股份行也在跟进调整。招行深圳分行某支行信贷人士称,调整之后,该行目前一、二套房贷利率均按建行同样标准执行。平安银行深圳分行人士则称,目前还在就此进行讨论之中,如何调整没有正式结论。

此次上调房贷利率之前,1月初,深圳部分银行就通过与客户协商的方式,对房贷利率进行调整。根据第一财经了解,在客户同意的前提下,按一定比例上浮利率之后,部分股份行的一手房贷利率达到5.25%左右,二手房贷则达到5.6%~5.7%。

一些股份行当时这么做,主要是因房贷额度紧张。亦有部分额度充裕的国有大行,也优先向优质客户倾斜信贷资源。

而虽然此次五家国有大行、部分股份行集体上调房贷利率,但多家银行人士均称,目前并未出现额度紧张的情况。

“现在额度很充足,放款也很快,如果现在申请,估计下个月初就能放款,月初的额度会更宽松一些。”某国有大行人士称。另一国有大行人士也称,走完审批流程之后就会放款,目前额度较为充足,现在申请,预计下月初就能放款。

在利率上调的同时,深圳各家银行对购房首付款来源的审核标准也在趋严,并与贷款资格关联。

网络流传的一份首付款资金来源要求显示,购房者的首付款必须来源于家庭自有资金,需提供近半年资金流水,半年前已持有80%首付款资金的,可直接认定为具备资质,部分首付款近半年内转入的,需核实为合理收入;直系亲属转入的,则需提供直系亲属近半年流水,若断续存入需证明为合理收入;近期新增的消费贷、大额信用卡消费等,提供结清证明后才能审批,且提供的流水不能显示贷款、借款等字样。

不过,上述网传信息没有显示具体的银行信息。5月20日,第一财经向多家银行核实此事,截至发稿尚未收到回复。

但深圳多家银行人士均告诉第一财经,如果有资金流水证明的自身收入不足,首付款一般只能来自直系亲属、配偶,如果配偶名下有房贷记录没有结清、近期有其他性质的贷款,或者首付款来自他处等情况,银行审核时可能都难以通过。

2020年底,央行、银保监会将银行分为五档,设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”之后,上海、深圳、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧。北京、广东等地监管近期均下发通知,防范个人经营贷违规流入房地产市场。去年12月,深圳银保监局针对热点楼盘“众筹打新”事件再次印发通知,对住房贷款和经营贷,从贷款集中度、借款人资质和购房背景、首付和还款资金来源、抵押物评估、中介合作等五个方面提出监管要求。

房贷利率还有上行空间

随着五大行房贷利率全部上调,深圳也成为第二个房贷全面涨价的一线城市,总体房贷利率则位于全国中游水平。

行业第三方对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年4月20日~5月18日,全国首套房贷平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷平均利率为5.61%,环比上涨2BP。其中,21个城市的房贷利率平均水平环比上涨,3个城市的涨幅在10BP以上。

一线城市中,随着5月各银行陆续上调房贷利率,深圳目前已有近10家银行执行首套5.1%、二套5.6%的利率水平;首套房贷利率主流水平上涨至5.10%,平均水平上涨至5.03%。

而在深圳之前,广州今年以来已三次调整房贷利率。根据媒体报道,多次调整后,目前广州首套房贷利率最低为LPR+75BP,二套房贷利率最低为LPR+95BP,分别相当于5.4%、5.6%的水平。

除了深圳、广州,全国多地房贷利率都有上调。比如在宁波,四大行5月20日起首套房贷利率从5.35%上调至5.45%,二套房贷利率从5.6%上调至5.7%。南昌首套房贷利率也从5.65%上浮到6.125%,二套房贷利率在5.8%~6.37%之间。

5月20日,尽管作为房贷利率基准的5年期LPR未有变化,但东方金诚首席宏观分析师王青分析,若接下来房地产市场持续升温,特别是一线城市房价上涨势头向二、三线城市扩散,未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。

央行最新公布的数据也显示,3月居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%,比去年年底上行4BP,是去年年初以来首次上行。王青表示,在今年“有保有压”的结构性信贷政策下,随着房地产信贷环境进一步趋紧,未来居民房贷利率还有上行空间。

光大银行金融市场部分析师周茂华对记者称,未来各地房贷利率或受供需影响出现一定范围的调整,比如,部分热点城市、区域由于银行房贷额度紧张、楼市需求旺盛等,房贷利率可能出现一定程度的上浮。

楼市短期影响不大

多位市场人士表示,深圳房贷利率上行并不会对购房行为产生决定性影响。

“一是房贷利率上调幅度并没有太大,二是拉长30年时间来偿还的话,每月增加千元的还款金额,杀伤力度并不大。”多位深圳购房者向第一财经表示。

按照借贷500万元,年限30年,通过等额本息的方式还款,在深圳房贷利率上调后,首次购房家庭30年的总利息增加约39万元,每月还款金额的增加值为1093.76元。

美联物业全国研究中心总监何倩茹也表达了类似的观点。她对第一财经表示,影响不会特别大,因为目前最大的问题,首先是购房资格。

去年7月15日,深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台。其中,买房门槛被提高:入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要缴纳5年社保。此后,历经堵住“假离婚”买房等各类打补丁式调控,深圳网红盘社保门槛水涨船高。

比如,今年2月,市场人士瞩目的深圳沙井万丰海岸城锦园/玺园公示诚意名单显示,购房者至少需要在深圳缴纳23年社保才有摇号机会。即便是夫妻合作,每人至少也需要缴纳社保11.5年。一时间,这令更多购房者意识到,在深圳买房除了高房价更有高筑的社保门槛有待跨越。

此轮房贷利率上调的另一大背景是深圳楼市仍未走出低谷期。

一手住宅方面,自2月开始,深圳一手住宅供应量一直处于低位水平,而网签量虽然有回落的趋势,但仍超越3000套的水平,导致库存量不断下降,去化周期下跌至4.2个月,创2019年以来的新低。二手住宅则仍未走出推行“二手住宅成交价格参考机制”的“208新政”影响,横盘困局并未迎来实质性扭转。

多位市场人士断言,深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化,可能要看三季度是否有变化。多个机构监测的深圳4月二手住宅挂牌价数据也显示,绝大部分业主叫价坚挺,市场买卖双方仍在博弈。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,上调房贷利率,叠加一线城市普遍实施的严查“房抵经营贷违规入楼市”,严查流水、首付款瑕疵,审核首付款来源等房地产金融组合拳,楼市整体依然会“稳”字当头。

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