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金宝博官网网址:最后倒计时!房地产税试点,这些城市首当其冲

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  文|凯风

  房地产税试点,真的要来了。

  01

  近日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

  过去,房地产税座谈会并不少见,但这次有诸多特别之处。

  一是主题为“房地产改革试点工作”,这意味着房地产税有可能会在某些城市率先试点。

  众所周知,全国版的房地产税,必须基于“税收法定”而来,而立法注定是相当漫长的过程。而试点,则可以通过行政途径下达,随时都有可能落地。

  试点在前,立法在后,这已是明棋。

  二是与会的四个部门,皆为与房地产税利害相关的部委。

  人大是立法部门,财政部是直接相关部门,住建部是房产主管部门,税务总局则涉及税收征收环节。

  可以说,与房地产税相关的主要部委聚集在一起,既是听取有关城市的意见,也是就房地产税试点达成共识的过程。

  从目前各方释放的消息来看,全国版的房地产税,或许要等未来几年推进,大概率会在2025年之前落地。

  地方版的房地产税试点,快则今年,慢则明年,随时降临。这与楼市形势息息相关,楼市越火热,炒作越热烈,房地产税落地就越快。

  02

  哪些城市最有可能成为房地产税试点?

  这里,有三类城市有望成为房地产税首批试点城市。

  一是房价涨幅过高的城市。

  中国楼市已经呈现区域分化之势,一些南方城市房价持续暴涨,以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市,房价相比10年前翻了3-5倍,这些城市有可能首当其冲。

  

  二是土地资源相对不足的城市。开征房地产税的主要目的之一,在于替代土地财政,补充地方税源。

  众所周知,中国采取的是分税制模式,无论是增值税还是所得税,都要在地方与中央之间进行分成,而卖地收入全部归为地方所有,这就成了土地财政的驱动力之一。

  

  然而,随着城市扩张,一些城市的土地资源开发殆尽,卖地空间越来越少,寻找新的税源就成了当务之急,房地产税的重要性就体现了出来。

  房地产税也是纯地方税,不与中央分成,这对地方政府来说,意味着多出一笔稳定的税源。

  目前,一线城市可开发土地资源普遍不足,只能借助城市更新盘活存量。虽然这些城市卖地收入屡创新高,但未来空间极其有限,房地产税的必要性凸显。

  三是具有全国示范效应的城市。房地产税,作为楼市调控最重要的武器,不会轻易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。

  这些城市在全国具有广泛知名度和影响力,房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。

  这方面, 作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南可谓首当其冲。而房价最高的上海、北京,房价涨幅位居前列的广州、东莞、厦门,以及二线城市中的网红代表成都、杭州等地,均属此类。

  综合来看,房地产税试点,深圳呼声最高,北上广、海南次之,杭州、成都再次之,其他二线城市则要视情况而定。

  
03

  房地产税将如何征收?

  早在2011年,上海、重庆就率先试点房产税,但这一试点无疾而终,没有进行扩容。

  
主要原因在于,上海重庆版房产税,覆盖范围太窄,税率极低,影响极小,既无助于补充地方财政,也不足以遏制房价上涨势头。

  

  这一次的房地产税,与10年前有了翻天覆地的差别。

  房地产税,包含房产税,也包含与土地相关的一系列税收。就房产税而言,则意味着与国际接轨,按照评估价逐年征收,设置一定刚需免征面积,从而作为地方政府的长期税源而存在。

  所以,新的房地产税试点,覆盖范围必然有所扩大,税率会有明显提高。按照国际惯例,税率一般在0.5%-3%之间。

  年即便1%的税率,1000万的房子每年10万的房产税。要知道,房产税是房产税是持有税,不是一次性缴纳了事,而是逐年征收,长期累计下来是不小的负担。

  

  不过,房地产税无论是试点还是全面推广,都不会一刀切。

  根据有关部门表态,未来房地产税可能会设置一定免征面积,可能是首套免征,也可能是每人免征40方-60方。

  总之,不会不分刚需、投资同等征收,刚需要保护,投资要征税,这应当是基本底线所在。

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